過戶房子但不移轉房貸？規劃之前你該了解的是.... | 北市稅捐稽徵處問答集

2017年2月25日—許多人通常有這樣的疑問：過戶房子時，是否一定會移轉房貸？其實這不是必然的，不然，一般的房地產交易中，代書和履約保證的角色就不會那麼重要了！基本上 ...

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)

ㄧ、過戶房子但不移轉房貸

可以過戶房子時，不移轉房貸嗎？

無論是網路詢問或是個別諮詢，很常遇到學員問我： 「愛莉老師，我爸爸名下有一間房子，目前有房貸，他想把房子過戶給我，請問可以贈與房子給我，但房貸還在爸爸名下嗎？」

過戶房子時，是否一定會移轉房貸？錯！

許多人通常有這樣的疑問：過戶房子時，是否一定會移轉房貸？其實這不是必然的，不然，一般的房地產交易中，代書和履約保證的角色就不會那麼重要了！基本上，爸爸可以把房子過戶到小孩的名下，但房貸維持是爸爸名字（「所有權人」是小孩，而「債務人」維持是爸爸）。

原來銀行不一定會知道我們過戶了！

你可能好奇：銀行ok嗎？基本上，只要正常繳款，ㄧ定的年限後（通常是一年）銀行通常不會去回查的，但即使如此，如果房貸沒有如期繳錢，當然債務人會被通知，然後銀行也會發現房子被爸爸過戶給孩子，此時銀行會要求更換債務人，或要求小孩當爸爸債務的連帶保證人。此外，由於銀行的抵押權存在，只要沒塗銷，且債務仍存在，銀行一定能夠執行拍賣，不管原所有權人過戶給誰，過戶幾次，都一樣。差別是：如果被拍賣了，還清欠銀行錢之後如果還有剩，法院會發還給房子的所有權人。

二、用「贈與」方式過戶

用「贈與」的方式過戶，記得確認「免稅額」

不過，另一個問題來了：爸爸過戶給你的方式如是用「贈與」，要記得事先查詢房子和土地的「評定現值」，確認是否有符合一年 220 萬的免稅額。如房子過戶，但房貸仍在爸爸身上，則只看房子和土地的「評定現值」，如房貸也一併移轉到你身上，則贈與的金額則為「評定現值」扣掉貸款後的金額。贈與總額如有超過 220 萬的免稅額，則需繳交 10% 的贈與稅，或是逐年贈與給你。因為 220 萬的免稅額是父母分開計算，爸爸也可以先贈與部分給媽媽（夫妻之間贈與免贈與稅），媽媽再贈與給你。