未經保存登記建物與優先購買權 | 北市稅捐稽徵處問答集

2014年10月29日—4、小結依上述最高法院裁判、內政部函令所示，雖甲所有的祖厝未經保存登記，但不妨礙其主張土地法第104條第1項所規定優先購買的權利。故丙與土地開發公司 ...

【威律說法】專業知識

未經保存登記建物與優先購買權

作者/蔡佑明律師

真實案例： 甲的祖厝蓋在地主乙的土地上，向某乙承租土地數十年。該祖厝年代久遠，建造時間已不可考，故並未能依現行法令辦理登記，而屬未辦保存登記之建物。某日某乙因年事已高因病過世，該土地由乙之子丙繼承。丙辦妥繼承相關登記後，因感管理土地事務繁瑣，故將該土地售與土地開發公司，雙方簽妥土地買賣契約書。

甲得悉祖厝所座落之土地已由老地主乙之子丙繼承，並由丙出售與土地開發公司，深感以往租賃土地之信賴關係可能以不復存在，為免日後土地使用發生爭議，決定依土地法第104條第1項之規定，向地主丙主張優先購買權。惟遭丙、土地開發公司以甲的祖厝係屬未經保存登記之建物，應不得享有土地法104條第1項規定之優先購買權。

簡評：

1、土地法第104條第1項「優先購買權」之規定 土地法第104條第1項前段規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」因為不動產（土地、房屋）通常是以長久使用為建造、利用之前提，倘因土地、房屋之產權分屬不同，難免多生爭議，故法律上除對於房屋使用土地之權限多加保障之外（如買賣不破租賃、法定租賃權等等），亦設有如上條文，在房屋出賣時，土地所有人應該通知承租其土地之屋主，是否行使優先購買權，其目的在於盡量令土地、房屋同屬一人，希望能避免爭議發生，令土地、房屋可以盡其效用（土地部份亦同，參照同條文後段）。

2、法律適用上之爭議 但是這樣的規定，是否同樣適用在未經保存登記的房屋（俗稱違建，事實上不能一概而論，但不在這篇文章的討論範圍內）上呢？其實是有爭議的。反對未經保存登記建物可以依土地法規定優先購買所座落、承租土地的人認為，未經保存登記建物未能依國家法令建造登記，且通常有違反建築法規、肇生危險的疑慮，它的存在本身就不能稱之為合法，在符合某種條件的情況下，它甚至隨時可能被主管機關所拆除；土地法104條第1項規定的目的既然在於讓不動產可以盡其效用，則此種不合法、不安全，隨時可能被拆除的建築物，當然不需要讓其...