未經保存登記建物與優先購買權 | 北市稅捐稽徵處問答集
2014年10月29日—而認為雖然房屋未經保存登記,但仍應有土地法第104條第1項適用的人則認為,即便是未經保存登記的建築物,仍有其經濟上的效用在,且現實上、法律上亦認可 ...
【威律說法】專業知識
未經保存登記建物與優先購買權
作者/蔡佑明律師
真實案例: 甲的祖厝蓋在地主乙的土地上,向某乙承租土地數十年。該祖厝年代久遠,建造時間已不可考,故並未能依現行法令辦理登記,而屬未辦保存登記之建物。某日某乙因年事已高因病過世,該土地由乙之子丙繼承。丙辦妥繼承相關登記後,因感管理土地事務繁瑣,故將該土地售與土地開發公司,雙方簽妥土地買賣契約書。
甲得悉祖厝所座落之土地已由老地主乙之子丙繼承,並由丙出售與土地開發公司,深感以往租賃土地之信賴關係可能以不復存在,為免日後土地使用發生爭議,決定依土地法第104條第1項之規定,向地主丙主張優先購買權。惟遭丙、土地開發公司以甲的祖厝係屬未經保存登記之建物,應不得享有土地法104條第1項規定之優先購買權。
簡評:
1、土地法第104條第1項「優先購買權」之規定 土地法第104條第1項前段規定:「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」因為不動產(土地、房屋)通常是以長久使用為建造、利用之前提,倘因土地、房屋之產權分屬不同,難免多生爭議,故法律上除對於房屋使用土地之權限多加保障之外(如買賣不破租賃、法定租賃權等等),亦設有如上條文,在房屋出賣時,土地所有人應該通知承租其土地之屋主,是否行使優先購買權,其目的在於盡量令土地、房屋同屬一人,希望能避免爭議發生,令土地、房屋可以盡其效用(土地部份亦同,參照同條文後段)。
2、法律適用上之爭議 但是這樣的規定,是否同樣適用在未經保存登記的房屋(俗稱違建,事實上不能一概而論,但不在這篇文章的討論範圍內)上呢?其實是有爭議的。反對未經保存登記建物可以依土地法規定優先購買所座落、承租土地的人認為,未經保存登記建物未能依國家法令建造登記,且通常有違反建築法規、肇生危險的疑慮,它的存在本身就不能稱之為合法,在符合某種條件的情況下,它甚至隨時可能被主管機關所拆除;土地法104條第1項規定的目的既然在於讓不動產可以盡其效用,則此種不合法、不安全,隨時可能被拆除的建築物,當然不需要讓其...
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